店舗物件の探し方を紹介します。飲食店開業の際には参考にしてみてください。
店舗物件とは
物件には居住のための物件、事務所用の物件、店舗用の物件、大きく分類すると3種類に分けられます。飲食店を開業するには、店舗物件が必要となります。住居物件、事務所物件とは異なる基準で賃貸条件が定められています。
店舗物件探しが重要な理由
飲食店開業する際は店舗物件探しがとても重要といえます。その理由を解説します。
飲食店は立地が重要
集客に大きく影響する物件の立地は、場所が悪ければ売り上げがあまりあがらないということにもなりかねます。ところが、条件の良い立地は賃料が高くなる傾向にあります。
そのため開業時の店舗物件探しは、立地や予算を考慮して慎重に決める必要があります。店舗物件は、一度決めたらすぐには移転することは難しいということを認識しておくことが大事です。
店舗のコンセプトを実現させるため
自店舗のコンセプトを最大限表現することができるのが店舗物件です。明確なコンセプトに基づいたデザインで店舗内装することで、入店前からサービスをアピールしたり、メニューの魅力を引き立てることも可能なのです。
運転資金の大部分が賃料
店舗物件の賃料が店舗を営業していく運転資金の中で大きな割合を占めることとなります。立地だけではなく、床面積、居抜き、スケルトンなどの条件によって変わるのでそれらを含め月間売上の10%程度に収めることが良いとされています。
あらかじめ店舗物件の候補エリアの賃料相場と坪単価を確認することを忘れないようにしましょう。
店舗物件選びのポイント
物件を選ぶ際に押さえておくべきポイントをチェックしましょう。
幅をもたせる
飲食店の物件探しは、難しいとされています。店舗物件の数には限りがあり、それを上回る店舗物件を探している人たちがいるというだけでなく、事業計画に合う理想の物件はなかなか空きがなかったり、予算に合わなかったりするからです。
理想の物件をイメージすることは大事ですが、第一希望だけではなく、第二希望、第三希望まで考慮しておくといいでしょう。
妥協できる点を明確に
特に居抜き物件を探す際には妥協できる点を明確にしておくことも重要です。内装工事ではどうにもならないこともあるため、絶対に譲れない部分と妥協できる部分をはっきりさせておくことで、柔軟に居抜き物件をみつけることが可能です。
コンセプトの優先度を大事に
店舗のコンセプトによって優先すべき項目を大事にしましょう。ゆったりした時間を提供するために、人通りの少ない場所に決めたり、営業時間帯を差別化して敢えて競合店が多いところを選んだりなど、案外、店舗のコンセプトが物件選びのヒントになっていたりするものです。
気長に探す
店舗物件はすぐに見つかるということはほとんどないということを認識しておきます。条件の良い店舗物件は空きがないからといって、焦って見つけた物件で決めてしまうと取り返しのつかないことになる可能性もあります。
そのため、物件探しには時間をかけることを前提に、6か月～1年ほどの余裕をみてじっくりと探すことをおすすめします。オープンまでの期間に余裕をもって準備しましょう。
店舗物件の探し方
上記のポイントをふまえたうえで、店舗物件の探し方を確認します。
インターネット
インターネットでは、いわゆる流通物件の情報を見つけることが可能です。サイトごとに物件の特性はさまざまで、飲食店の店舗物件を中心に扱うサイトもあれば居抜き物件のみを扱うサイトなどもあります。
インターネットは効率よく物件を探せて、多くの物件のさまざまな情報を得ることができますが、それだけ多くの人の目につくということになります。競争率が高くなったり、掲載される店舗物件は限られてきます。ネット検索のみで理想の物件をみつけることは難しいと考えておきましょう。
こんな物件はこれくらいの賃料で、この広さ、というような情報集めとして利用するといいかもしれません。
現地の不動産屋に足を運ぶ
地域に特化した現地の不動産屋は、その土地ならではの強みやつながりを持っています。インターネットには掲載されない物件などにを持っている可能性があるため、希望のエリアの不動産屋はチェックしておきましょう。
その際には、店舗物件を得意として取り扱う不動産屋を選ぶことも重要です。物件探しに有益な情報を聞いたり、アドバイスをもらったりできる可能性もあります。空いている物件だけではなく、今後空く予定のある物件を忘れずに聞いてください。
また実際に足を運び、エリアを歩いてみるとテナント募集の張り紙を見つけることもできるかもしれません。手数料を多くとるために、優良物件をインターネットや不動産屋に公開しない場合もあるのです。
知り合いを頼る
店舗物件の情報は、住居物件や事務所物件に比べて全体数が多くないため、競争率がたかくなってしまいます。同じ飲食店を営業する知り合いなどがいれば、物件情報を提供してもらったりすることも考えましょう。
またSNSを使い、物件情報を持っている個人をターゲットに情報収集することも、優良物件を取得するひとつの方法かもしれません。
上記の方法で、気になる物件が見つかった場合には内見予約をして内見しましょう。気に入った場合、内装業者に同行してもらい現地調査をおこない、見積もりを出してもらうと開業にかかる物件費用を把握することができます。
内見の際には、残っている設備などを細部までチェックすることも忘れてはいけません。
物件取得費用
気に入った物件が見つかった場合には、物件取得費用を調達しておく必要があります。物件取得費用の一般的な目安は賃料の10カ月程度と考えられます。
保証金：賃料3～6ヵ月分程度
保証金は貸主に預けるお金となります。償却分以外は、解約時に返却されます。
仲介手数料：賃料1～3カ月分程度
物件を仲介した不動産会社に支払う手数料です。
敷金・礼金：賃料1～3カ月分程度
貸主に対して支払うお金です。
前家賃
賃料は前払いのため、契約時に初月の分を支払います。
上記の支払いをすませることで物件を借りることが可能となります。
まとめ
飲食店開業時の店舗物件は、インターネット、不動産屋、SNSなどを組み合わせた方法で探すといいでしょう。自身の足を使って、店舗をオープンさせたいエリアを実際に歩いてみることで、人通りや駅からの距離、街の雰囲気などもチェックすることができます。
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